토지 매매계약 분쟁 — 진입로 인허가 무산으로 깨진 계약, 계약금 3억 375만 원 반환 판결 (매수인 대리)

사건 개요

의뢰인은 단독주택을 짓기 위해 약 30억 원에 토지를 사기로 하고 계약금 3억 375만 원을 지급했습니다. 계약에는 매도인이 주택 부지로 들어가는 진입로 인허가를 위해 협력하고 관련 공사를 진행한다는 특약이 있었습니다.

그런데 진입로 부지에 관한 기존 산지전용허가가 취소된 상태였고, 관할 군청은 토지 공유자의 사용승낙서 등 보완을 요구했습니다. 인허가가 진행되지 않는 가운데 매도인은 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하겠다고 통지했고, 오히려 매수인에게 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다.

쟁점

• 계약이 깨진 책임이 누구에게 있는가
• 진입로 인허가가 계약의 중요한 전제였는가, 매도인이 허가 취소 사실을 알리지 않은 것은 문제인가
• 매수인이 낸 계약금을 돌려받을 수 있는가

오성환 변호사의 대응

• 이 계약은 단독주택 부지로 쓰기 위한 것이고, 진입로 개설이 계약의 필수 전제였다는 점을 계약서 특약과 인허가 경과로 입증했습니다.
• 매도인의 귀책사유로 인한 계약 해제를 주위적으로, 기망·착오에 의한 계약 취소와 계약금 반환을 예비적으로 주장해 결론이 어느 쪽으로 나더라도 계약금을 회수할 수 있도록 청구를 설계했습니다.
• 매도인의 반소에 대해서는 매수인에게 계약 위반 책임이 없다는 점을 다퉜습니다.

결과

서울동부지방법원은 2023년 10월 매도인에게 계약금 3억 375만 원과 지연손해금을 반환하라고 판결하고, 매도인의 반소 청구를 모두 기각했습니다.

이 사례가 주는 시사점

개발 목적의 토지 거래에서는 인허가가 계약의 핵심입니다. 특약에 협력 의무를 구체적으로 적어 두어야 분쟁이 생겼을 때 돈을 지킬 수 있습니다.

※ 이 사건은 오성환 변호사가 법무법인(유한) 바른 재직 당시 수행했습니다.